1200 zł za metr kwadratowy? Tak było w 2003 roku!

O ile zdrożały mieszkania w Polsce od 2003 do 2015 roku? O zestawienie pokusił się Portal Nowych Nieruchomości rynekpierwotny.pl Opierając się na danych Głównego Urzędu Statystycznego, wyliczył, że średni koszt zakupu mieszkania po uwzględnieniu wzrostu cen w gospodarce wzrósł aż o 172%!
– Nasze wyobrażenia na temat cen lokali są kształtowane głównie przez informacje napływające z Warszawy oraz innych metropolii. Tymczasem w wielu mniejszych miejscowościach zakup mieszkania za 2500 zł/mkw. – 3500 zł/mkw. nie jest czymś nadzwyczajnym. Nawet średnia transakcyjna cena lokali dla całej Polski (około 4400 zł/mkw.) w 2015 roku była znacznie niższa od analogicznych stawek z Warszawy, Krakowa lub Wrocławia. Warto zdawać sobie sprawę, że jeszcze stosunkowo niedawno cena typowego mieszkania sprzedawanego w Polsce, nie przekraczała 1500 zł/mkw – napisał Andrzej Prajsnar z portalu rynekpierwotny.pl
Takie czynniki, jak boom mieszkaniowy, popularyzacja kredytów hipotecznych, wzrost przeciętnej płacy i rządowe dopłaty skutecznie wywindowały cenę lokali do obecnego poziomu. Dane GUS-u wskazują, że to nie jedyna ciekawa zmiana, jaką można było zaobserwować przez ostatnie kilkanaście lat.

Ciekawe dane na temat ogólnopolskich cen mieszkań, pochodzą z rocznych zestawień, które GUS przygotowuje na podstawie aktów notarialnych. Takie notarialne dane wydają się znacznie bardziej wiarygodne niż ceny metrażu szacowane w inny sposób. Główny Urząd Statystyczny podaje średnie transakcyjne ceny 1 mkw. lokali tylko w cyklu rocznym (a nie na przykład kwartalnym). Mimo tego uogólnienia na poniższym wykresie możemy łatwo zauważyć trzy fazy zmian średnich cen mieszkań z całej Polski. Po stabilizacji tych stawek na poziomie 1100 zł/mkw. – 1400 zł/mkw. (lata 2003 – 2006) nastąpił szybki wzrost, spowodowany boomem mieszkaniowym. W 2009 roku średni koszt zakupu 1 mkw. mieszkania, wynosił już prawie 3600 zł/mkw.

Ten poziom utrzymał się dzięki dopłatom z programu Rodzina na Swoim (RnS). Gdy program RnS przestał działać, istniała już lepsza relacja między poziomem płac nabywców i cenami metrażu. W tym kontekście warto pamiętać, że mieszkania zwykle kupują osoby posiadające dość stabilną sytuację zawodową i przynajmniej przeciętne dochody, a nie tzw. prekariusze. Program Rodzina na Swoim z pewnością był czynnikiem wpływającym na wzrost cen w latach 2010 – 2012 (2010 r. – średnia cena 1 mkw. mieszkania – 3554 zł, 2012 r.: 3940 zł). Podobne efekty cenowe miał program MdM. Jego popularyzacja jest jedną z przyczyn, które tłumaczą spory wzrost średniej ceny 1 mkw. w 2015 r. (4117 zł – 2014 rok, 4383 zł – 2015 rok).

Po odpowiednim przekształceniu danych GUS-u można również przeanalizować zmiany średniej powierzchni mieszkań kupowanych w całym kraju. Wyniki analizy wskazują, że przeciętny metraż „M” nabywanego przez Polaków, oscylował na poziomie 53 mkw. – 55 mkw. Ciekawym wyjątkiem były lata 2006 – 2008. W 2008 r. średnia powierzchnia kupowanego mieszkania zbliżała się już do 80 mkw. Przyczyną tak dużego wzrostu metrażu nabywanych lokali, była między innymi popularność kredytów w CHF oraz liberalna polityka banków. Warto zwrócić uwagę, że sytuacja wróciła do normy już w 2009 roku. Wtedy eskalacja kryzysu finansowego zupełnie zmieniła politykę kredytodawców.
Dane Głównego Urzędu Statystycznego można również wykorzystać do obliczenia zmian średniej ceny 1 mkw. mieszkań. Według danych z całego kraju taka przeciętna stawka pomiędzy 2003 r. i 2015 r. wzrosła o 255%. Skala podwyżek będzie nieco mniejsza, jeżeli dodatkowo weźmiemy pod uwagę skumulowaną inflację CPI. Po uwzględnieniu wzrostu cen w gospodarce okazuje się, że od 2003 r. do 2015 r. średni koszt zakupu 1 mkw. wzrósł o 172%. Taka realna zmiana ceny 1 mkw. w ciągu 12 lat również robi spore wrażenie.

Warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki przyczyniły się do tak dużego wzrostu cen za 1 mkw. Wyjaśnienia związane z akcesją Polski do UE, wzrostem wynagrodzeń i rządowymi dotacjami, raczej nie są wyczerpujące. Znacznie większy wpływ na poziom cen metrażu miało upowszechnienie kredytów mieszkaniowych. W tym kontekście trzeba wspomnieć, że na początku 2003 r. wszystkie kredyty hipoteczne Polaków miały wartość 20,5 mld zł.
Analogiczny wynik z listopada 2016 roku to 393,6 mld zł (dane NBP). Na wskutek tej kredytowej ekspansji udział „hipotek” w aktywach banków wzrósł do szóstego najwyższego poziomu wśród państw UE, a krajowy sektor bankowy mocno uzależnił się od sytuacji panującej na rynku nieruchomości. Trudno było oczekiwać innego scenariusza, ponieważ liczne roczniki Polaków z lat 70. – tych i 80., nie widziały dobrej alternatywy dla zakupu lokum na kredyt. Słabo rozwinięty rynek najmu (publicznego i prywatnego), wydaje się główną przyczyną tej sytuacji – kończy raport Andrzej Prajsnar.
rynekpierwotny.pl, KB