Ceny mieszkań przez rok wzrosły prawie o 20%

To nie jest dobra wiadomość dla osób chcących kupić mieszkanie w Lublinie. Jak wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io, ceny ani myślą hamować. W porównaniu z listopadem 2019 za upragnione M teraz trzeba zapłacić 10% więcej. W skali roku stawki za metr kwadratowy w mieście nad Bystrzycą podskoczyły aż o 19%.


Dane napływające z rynku nieruchomości nie pozostawiają złudzeń – ceny mieszkań nieustannie pną się w górę. Eksperci Expandera i Rentier.io, po przeanalizowaniu 42 265 lutowych ogłoszeń z 16 miast, dostrzegli, że na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy najbardziej pokaźne zmiany odnotowano w: Radomiu, gdzie mediana cen podniosła się aż o 14%, Lublinie (10%) i Łodzi (9%). Z kolei w ujęciu rocznym ceny mieszkań najpokaźniej podskoczyły w Radomiu (33%) i Katowicach (23%). Lublin ex aequo z Toruniem ze wzrostem o 19% zajął miejsca na najniższym stopniu podium.

Jak podają autorzy komunikatu, w ostatnich miesiącach obserwowaliśmy boom na rynku nieruchomości. Mieszkania z rynku wtórnego, jeśli zostały wystawione do sprzedaży po cenie adekwatnej do swojego standardu i lokalizacji, sprzedawały się nawet w ciągu kilku godzin. Jednocześnie wielu sprzedających, kierując się informacjami o rosnących cenach, wyceniało swoje mieszkania bardzo wysoko. Rynek to szybko weryfikował poprzez brak zainteresowania i dużo niższe oferty składane przez potencjalnych kupujących.

Z tego względu, na rynku wtórnym faktyczne, transakcyjne ceny mieszkań nierzadko istotnie się różnią od tych podawanych w ofertach. W niektórych przypadkach można wynegocjować obniżkę nawet o ponad 20%, ale zwykle dopiero wtedy, gdy sprzedający zmęczył się już czekaniem na nabywcę. Na rynku pierwotnym możliwości obniżenia cen były natomiast niewielkie.

Koniec boomu na mieszkania?

Obecnie istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że rynek nieruchomości w najbliższym czasie spowolni. Możliwe są jednak dwa scenariusze. Po pierwsze może to być kilkumiesięczne zmniejszenie liczby transakcji związane z ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa. Jeśli epidemia się rozprzestrzeni w naszym kraju, to potencjalni kupujący mogą wstrzymać się z decyzją o zakupie. Gdy zagrożenie minie, sytuacja na rynku może wrócić do normy.

Drugi, mniej prawdopodobny scenariusz, to zakończenie boomu na rynku. Po pierwsze, jeśli konsekwencje gospodarcze epidemii będą poważne i długotrwałe, to potencjalni kupujący zaczną obawiać się zaciągania kredytów na kilkaset tysięcy złotych, a banki jeszcze mocniej ograniczą finansowanie. Dodatkowo, z zakupami mogą wstrzymać się też inwestorzy. Część z nich kupowała mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym. Epidemia sprawia jednak, że ruch turystyczny zamiera i może być zmniejszony przez dłuższy czas.

Pojawiają się też zapowiedzi nowych regulacji prawnych, dotyczących tego rodzaju działalności. To wszystko może sprawić, że skala zakupów inwestycyjnych mocno spadnie. Część inwestorów może wręcz zacząć ponosić straty i w związku z tym chcieć sprzedać swoje lokale. W opisanej sytuacji mogłoby to doprowadzić do spadków cen.

Kredyty coraz droższe – 16 podwyżek i tylko 2 obniżki

Najszybciej informacje o spowolnieniu na rynku nieruchomości dotrą do nas z rynku kredytów hipotecznych. Obecnie nie obserwujemy jednak jeszcze żadnych symptomów jeśli chodzi o liczbę składanych wniosków. Wciąż jest ich zdecydowanie więcej niż przed rokiem. Banki od dłuższego czasu wprowadzają jednak podwyżki marż. Szczególnie dotyczy to kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. W tym segmencie, w ciągu ostatnich 12 miesięcy zaobserwowaliśmy aż 16 podwyżek i tylko 2 obniżki, z czego jedna była symboliczna (o 0,03 pp.), a druga obowiązywała zaledwie przez miesiąc. W rezultacie średnia marża dla takich kredytów wynosi już 2,59% i jest najwyższa od 10 lat (od lipca 2010 r.).

Na szczęście od 5 lat na bardzo niskim poziomie pozostaje stawka WIBOR 3M (obecnie 1,70%), która po dodaniu do marży tworzy oprocentowanie kredytu hipotecznego. Dzięki temu średnie oprocentowanie kredytów, choć rośnie z powodu podwyżek marż, to jest dość niskie. Dla tych z najniższym (10%) wkładem własnym wynosi 4,32%, podczas gdy przed 2013 rokiem było to 5%-9%.

Z danych zebranych przez autorów raportu wynika, że marża kredytów z niskim wkładem własnym zawierają się w przedziale od 2,19% (Bank Pekao) do 3,30% (Alior Bank).

Dostępna kwota kredytu spadła aż o 172 000 zł

Wspomniane podwyżki nie wynikają jednak tylko z chęci poprawy zysków. Banki w ten sposób ograniczały bardzo wysoki popytu i jednocześnie zabezpieczały się przed nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Chodzi o to, aby kredytu nie otrzymały osoby, które nie poradzą sobie ze spłatą w trudniejszych czasach. Wyższe marże i inne zmiany w sposobie wyliczenia zdolności kredytowej sprawiają, że dostępność kredytu spada. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem 8000 zł netto średnia dostępna kwota spadła z 803 000 zł w kwietniu 2015 r. do 630 000 zł obecnie. Trzeba jednak dodać, że te zmiany były rekompensowane rosnącym poziomem wynagrodzeń.

Ceny mieszkań

mediana mkw. zmiana
luty 2020 r/r od 11.2019
Radom 5158 zł 33% 14%
Katowice 6792 zł 23% 5%
Lublin 6792 zł 19% 10%
Toruń 6464 zł 19% 1%
Częstochowa 5100 zł 18% 7%
Sosnowiec 4074 zł 17% 0%
Kraków 8746 zł 16% 3%
Warszawa 10 695 zł 16% 7%
Szczecin 6406 zł 14% 2%
Wrocław 7961 zł 14% 2%
Łódź 6000 zł 14% 9%
Gdańsk 9412 zł 14% 6%
Białystok 6244 zł 12% 2%
Bydgoszcz 6200 zł 11% 3%
Poznań 7500 zł 11% 5%
Gdynia 7847 zł 5% 1%

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 265 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lutym 2020 r.