Pierwszy kwartał 2019 roku przyniósł podwyżki cen mieszkań – średnio o 11%, licząc rok do roku, co oznacza utrzymanie silnego, dwucyfrowego tempa wzrostu. Zapowiadane schłodzenie koniunktury gospodarczej, połączone z pogorszeniem warunków przyznawania kredytów mieszkaniowych, może nieco osłabić ten trend w kolejnych miesiącach, ale trudno oczekiwać istotnej zmiany sytuacji na rynku nieruchomości – oceniają eksperci domiporta.pl.
Na zachowanie cen nieruchomości ma wpływ wiele czynników, począwszy od cen działek, materiałów budowlanych i robocizny, poprzez sytuację ekonomiczną nabywców i ich potrzeby, na polityce kredytowej banków skończywszy. Jakich zdarzeń w gospodarce i na rynku nieruchomości można oczekiwać i jak one wpłyną na ceny mieszkań w drugiej połowie 2019 roku?
Obserwacja cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego prowadzi do wniosku, że w pierwszym kwartale br., podobnie jak kwartał wcześniej, w największych polskich miastach nieruchomości drożały w tempie dwucyfrowym, licząc rok do roku. Średnio rzecz biorąc, cena metra kwadratowego jest dziś o jedną dziesiątą większa niż przed rokiem, podobnie, jak w czwartym kwartale 2018 – podkreślają analitycy domiporta.pl
Cena metra kwadratowego w pierwszym kwartale najbardziej wzrosła w Gdańsku, Katowicach i Białymstoku. Najniższą podwyżkę wśród największych polskich miast odnotowano w Łodzi – cena oczekiwana przez sprzedawców za m2 mieszkania urosła tam średnio o 6%. Podobnie jest w Lublinie, gdzie obecnie za m2 średnio trzeba zapłacić tyle samo co w Łodzi – 5564 zł.
Na pierwszym miejscu pod kątem kwoty, jaką należało zapłacić za m2 mieszkania, znalazła się Warszawa z wynikiem niemal 10 tys. zł (9899 zł). Wśród największych miast Polski najtaniej było w Rzeszowie. Oferujący nieruchomości na sprzedaż w tym mieście oczekiwali za m2 lokalu 5126 zł – wynika z uśrednionych danych z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie domiporta.pl.
Dynamika cen na rynku wtórnym i pierwotnym jest zbliżona, choć nominalnie ceny mieszkań z tych dwóch segmentów różnią się. Potwierdzają to dane firmy REAS, z których wynika, że w pierwszym kwartale 2019 roku lokale sprzedawane przez deweloperów w 6 największych miastach Polski były średnio o 11,1% droższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. Najpopularniejszy typ mieszkań, czyli lokale 2-pokojowe, w pierwszym kwartale były najdroższe w Warszawie, gdzie metr kwadratowy był wyceniany przez oferujących na 7,5 tys. zł. Najmniej za ten sam typ mieszkania deweloperzy żądali w Rzeszowie, zaledwie 4,7 tys. zł/m2 – wynika z danych domiporta.pl. W Lublinie trzeba zapłacić 5238 zł/m2.
By obiektywnie ocenić i próbować przewidzieć przyszłe ceny nieruchomości, obok historycznych wzrostów trzeba spojrzeć też na otoczenie gospodarcze, które w tym roku każe deweloperom zachować ostrożność w inwestycjach pomimo wzmożonego popytu i dobrej sytuacji ekonomicznej nabywców. Mowa tu o rosnących cenach gruntów, materiałów budowlanych i robocizny, którym towarzyszą obawy o pogorszenie koniunktury ekonomicznej w nadchodzących latach.
Brakuje mieszkań, ale coraz trudniej je budować Pozytywnym dla rynku deweloperskiego zjawiskiem jest z pewnością to, że w Polsce brakuje 2,1 mln mieszkań – wynika z raportu UN Global Compact Network Poland. Autorzy tego badania twierdzą, że sytuacja będzie się pogarszać i w 2030 roku niedobór lokali wyniesie już 2,7 miliona. Można więc ostrożnie przewidywać, że popyt na mieszkania nie powinien zmniejszyć się w nadchodzących latach, o ile nie nastąpi istotne pogorszenie koniunktury gospodarczej.
Jak w tej chwili wygląda sytuacja na budowach?
Póki co widać tam niesłabnący ruch. W pierwszym trzech miesiącach br. deweloperzy rozpoczęli budowę 53,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 12,3% rok do roku. Liczba budowanych lokali jest niemal dwukrotnie większa od liczby tych, które w I kwartale zostały oddane do użytkowania. Do eksploatacji przekazano bowiem 28,6 tys. mieszkań (wzrost o 11,5% rdr).
Na horyzoncie widać jednak pewne oznaki spowolnienia – jest nim spadająca aż o 20% rok do roku liczba otrzymanych pozwoleń na budowę. Może ona wynikać z rosnących kosztów budowy i obaw, że nie da się ich przekuć w proporcjonalne podwyżki cen mieszkań, aby deweloperzy mogli utrzymać marże na dotychczasowym poziomie, tym bardziej, że już wyniki sprzedaży giełdowych spółek deweloperskich za pierwszy kwartał br. nie napawają optymizmem.
domiporta.pl, KB
Średnia cena ofertowa m2 mieszkania na rynku wtórnym
IV kwartał 2018 (r/r) I kwartał 2019 (r/r)
Warszawa 9652 (10%) 9899 (10%)
Kraków 7693 (9%) 7981 (12%)
Gdańsk 7611 (19%) 8123 (18%)
Wrocław 6817 (9%) 7018 (12%)
Lublin 5426 (4%) 5564 (6%)
Rzeszów 5126 (10%) 5245 (9%)
Żródło: domiporta.pl
