Chwilowa zadyszka na rynku nieruchomości?

Czy to koniec boomu na rynku nieruchomości? Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe mieszkań w Polsce stanęły się w miejscu. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to banki zaostrzyły kryteria ich przyznawania. Wzrosło też ich oprocentowanie. Nie można jednak wykluczyć, że ostatnie podwyżki zostały wprowadzone przejściowo, po to aby jesienią pokazać obniżki, Polacy kochają bowiem przeceny.


Porównanie cen mieszkań w II kwartale do I kwartału wciąż pokazuje wzrost na poziomie ok. 3,5%. Dane miesięczne ujawniają jednak, że w ostatnim czasie kwoty podawane w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań już nie rosną. Oczywiście ta stabilizacja ma miejsce na dość wysokim poziomie. W większości miast ceny ofertowe są bowiem o ponad 10% wyższe niż przed rokiem.

– Obecnie trudno jeszcze ocenić, czy obserwowana stabilizacja cen to już początek końca boomu na rynku nieruchomości, czy tylko chwilowa zadyszka. Na rozstrzygnięcie musimy zaczekać przynajmniej do jesieni, gdyż wakacje, to zwykle okres spowolnienia na rynku – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.

Mediana ceny mkw. mieszkania w Lublinie w zależności od powierzchni lokali waha się od 5600 zł do 6400 zł. Najmniej zapłacimy za metr kwadratowy w mieszkaniach o pow. powyżej 60 mkw., najwięcej – poniżej 35 mkw. Najdrożej jest niezmiernie od lat w Warszawie. – Dziś mediana cen w stolicy waha się od 9318 zł do 11 124 zł.

Drugi kwartał przyniósł kolejny spadek dostępnej kwoty kredytu hipotecznego. Szczególnie jest to odczuwalne w przypadku wnioskodawców o niskich i średnich dochodach. Dla przykładu – 3-osobowa rodzina z dochodem wynoszącym łącznie 5 tys. zł netto może liczyć średnio na 310 tys. zł. To najniższa kwota od początku 2013 r, czyli od momentu, gdy zaczęliśmy gromadzić dane dla tego przypadku.

Tylko w ciągu ostatnich dwóch lat kwota ta spadła aż o 51 tys. zł. – Przyczyn spadku dostępności kredytów jest kilka. W przeszłości były to głównie podwyżki marż i zalecenia KNF dotyczące szacowania przez banki kosztów utrzymania kredytobiorców. Ostatnie zmiany również mogą wynikać z podwyżek marż, które są szczególnie widoczne w przypadku kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. Ich średnie oprocentowanie wzrosło do 4,14%, czyli najwyższego poziomu od 2014 r. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.

Być może ostatnie podwyżki są tylko przejściowe i mają pozwolić na wprowadzenie pokazowych obniżek na jesieni, kiedy Polacy wrócą z wyjazdów i ponownie zaczną rozważać zakup mieszkania. Możliwy jest jednak inny scenariusz. Być może banki powoli przygotowują się na prognozowane spowolnienie gospodarcze.

Według najnowszej projekcji NBP, w tym roku PKB ma rosnąć o 4,5%, w 2020 r. o 4%, a w 2021 r. o 3,5%. Wzrost wciąż ma więc być solidny, ale tempo będzie jednak coraz słabsze. To oznacza większe ryzyko, że część klientów będzie miało problemy ze spłatą. Dlatego banki z wyprzedzaniem mogą zaostrzać wymogi, tak aby kredyty dostali jedynie ci, którzy mają bardzo dobrą zdolność kredytową. Expander i Rentier.io

mediana cen mieszkań za mkw

miasto do 35 mkw 35-60 mkw pow. 60 mkw.
Białystok 6879 5778 5289
Bydgoszcz 5967 5589 5540
Częstochowa 4839 4455 4700
Gdańsk 9765 8333 8500
Gdynia 8198 7450 7742
Katowice 6500 6036 5550
Kraków 9500 7850 7776
Lublin 6400 5865 5600
Łódź 5667 5196 5200
Poznań 8000 7000 6264
Sosnowiec 3966 9576 9318
Szczecin 6782 6011 5456
Toruń 6492 5761 5260
Warszawa 11124 9576 9218
Wrocław 8990 7308 6615

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 102 833 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 kwietnia do 30 czerwca 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.