Czeka nas dalszy wzrost cen mieszkań

W Lublinie nowe mieszkania rosną jak grzyby po deszczu, nie tylko na obrzeżach miasta, ale także w ścisłym centrum (na zdjęciu budowa Litevski Art Residensce)

Firma Emmerson Evaluation opublikowała już szóste wydanie raportu EVALUER INDEX 2019 dotyczące rynku mieszkaniowego w Polsce. Analizie poddane zostały zmiany cen, które nastąpiły na przestrzeni ostatniego roku w ponad 20 lokalizacjach, w tym także w Lublinie. Jak w zestawieniu wypadł Kozi Gród? Ceny mieszkań w 2018 r. wzrosły w mieście nad Bystrzycą w dość niewielkim stopniu. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym mediana cen metra kwadratowego jest większa o 4% względem roku 2017, osiągając poziom odpowiednio 5420 zł oraz 4920 zł. Nieznaczne wzrosty cen na tle innych dużych miast mogą być spowodowane dużą dostępnością nowych mieszkań na sprzedaż. Obecnie w Lublinie realizowanych jest wiele inwestycji – czytamy w raporcie EVALUER INDEX 2019 .

Wyniki przeprowadzonej przez Emmerson Evaluation obserwacji jasno pokazują, iż 2018 to rekordowy rok przede wszystkim pod względem wzrostów cen mieszkań. W tegorocznej edycji raportu firma analizowała także aktualny zasób mieszkań przypadający na jednego mieszkańca w danym mieście. Badano również liczbę mieszkań oddanych do użytkowania, a także tych, na których budowę wydano pozwolenia. Monitorowano rynek mieszkań na wynajem, badając stawki czynszu najmu w 9 miastach, uwzględniając minimalne i maksymalne stawki czynszu oraz ich medianę.

Zgromadzone przez Emmerson Evaluation dane pokazują, iż 2018 r. to okres znacznych podwyżek – zarówno cen mieszkań, które w wielu lokalizacjach osiągnęły rekordowe poziomy, a także kosztów wykonawstwa budowlanego oraz cen gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe.

Ceny mieszkań w 2018 r. wzrosły na rynku pierwotnym i wtórnym. Mediana ceny metra kwadratowego na rynku pierwotnym praktycznie we wszystkich analizowanych w raporcie miastach osiągnęła poziom powyżej 4 tysięcy zł. W sześciu z analizowanych w raporcie miast mediana cen mkw. po raz pierwszy od 2013 r. przewyższyła poziom 5 tysięcy zł. Taki rekord zanotowano w Katowicach, Szczecinie, Bydgoszczy, Olsztynie, Białymstoku i Rzeszowie. W Warszawie po raz pierwszy w 6-letniej historii raportów EVALUER INDEX 2019 mediana ceny mkw. na rynku pierwotnym przekroczyła 9 tysięcy zł, w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku – 7 tysięcy zł. Bardzo mocno wzrosły też ceny mieszkań w Gdyni, gdzie mediana w 2018 r. wyniosła powyżej 8 tysięcy zł/m kw.

Według analiz większe wzrosty cen mieszkań nastąpiły w przypadku lokali z rynku pierwotnego niż mieszkań z drugiej ręki. W porównaniu do 2017 r. w ponad 3/4 z analizowanych lokalizacji wzrosty osiągnęły poziom powyżej 10%. Największe wartości osiągnęły we wspomnianej już Gdyni, a także Sopocie i Szczecinie (odpowiednio 28%, 21% i 19%). Nieco mniej dynamiczny wzrost (poniżej 10%) zanotowano m.in. w Łodzi, Zielonej Górze, Toruniu (odpowiednio 9%, 8% i 7%). Wzrosty do 5% zaobserwowano jedynie w dwóch miastach – Lublinie i Kielcach. Ceny w Kielcach zbliżyły się do poziomu 5 tysięcy zł/mkw. (mediana ceny mkw. w Kielcach wyniosła 4,9 tysiąca zł).

Wzrost cen mieszkań w 2018 r. spowodowany był kilkoma głównymi czynnikami. Po stronie podażowej największy wpływ miał na niego wzrost kosztów generalnego wykonawstwa, w tym zarówno materiałów budowlanych, jak i robocizny. Wzrost twardych kosztów budowy szczególnie widoczny był w Warszawie, gdzie według analiz sięgał 17% względem roku 2017. Podwyżki nie ominęły również mniejszych miast wojewódzkich, gdzie zanotowano średni wzrost na poziomie 9%.

W wartościach bezwzględnych we wszystkich analizowanych miastach twardy koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) przekroczył 4000 zł, a w Warszawie wyniósł 4500 zł/mkw. PUM.

Ceny zakupu terenów pod budowę w 2018 r. również wzrastały. Według szacunków Emmerson Evaluation największy, bo aż dwucyfrowy wzrost ceny gruntu w przeliczeniu na 1 mkw. PUM, miał miejsce we Wrocławiu i Warszawie (po 11% w każdym z tych miast względem roku poprzedniego) oraz Poznaniu (o 10% w porównaniu do 2017 r.).

Wzrost cen mieszkań był stymulowany także ze strony popytowej. Mieszkania kolejny już rok z rzędu wyprzedawały się na etapie „dziury w ziemi”. Deweloperzy zatem nie mieli oporów w oferowaniu coraz wyższych cen za lokale. Podnosili ceny ofertowe nawet raz na miesiąc, więc kupujący nie mieli zbyt dużego pola do negocjacji.

Sytuacja na rynku pierwotnym stymulowała także rynek wtórny, gdzie również odnotowano znaczne wzrosty sprzedaży. Dużo lepsza lokalizacja, w tym lepszy dostęp do komunikacji miejskiej czy infrastruktury, jak szkoły, przedszkola, oraz bliskość terenów zielonych, a przede wszystkim niższa cena metra kwadratowego niż na rynku pierwotnym sprawiały, że osoby poszukujące mieszkań decydowały się na zakup na rynku wtórnym. Mediana ceny na rynku wtórnym w 2018 r. w Warszawie po raz pierwszy od 2013 r. przewyższyła 8 tysięcy zł/mkw., a w Gdańsku 6 tysięcy zł/mkw.

Prawie 1/3 cen analizowanych lokali zanotowała wzrosty cen na poziomie co najmniej 10% w porównaniu do 2017 r. Największe podwyżki nastąpiły w Łodzi (18%).

Aktywność deweloperów w 2018 r. Emmerson Evaluation również ocenił jako wysoką. W większości analizowanych w raporcie miast zanotowano wzrost liczby nowo wprowadzonych na rynek mieszkań. Liderem pod tym względem są Katowice, które zanotowały ponad 40% wzrost względem poziomu notowanego w 2017 r., będący efektem ze skumulowania na przestrzeni kilku ostatnich lat liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę.

Wzrost liczby nowo wprowadzonych lokali mieszkalnych nastąpił także w Poznaniu (ponad 25% względem roku 2017), Łodzi oraz Krakowie (ok. 5% w porównaniu do roku poprzedniego). Liczba nowo wprowadzonych lokali na rynek spadła natomiast w porównaniu do 2017 r. we Wrocławiu (o 22%), w Warszawie (o 18% ) i Trójmieście (o 11%). W tych miastach deweloperzy byli już bardziej ostrożni w decyzjach o rozpoczynaniu nowych inwestycji, co może być spowodowane obawą dotyczącą spadku tempa sprzedaży mieszkań w przyszłości. Powyższe wyniki świadczą o bardzo dobrej sytuacji sprzedających mieszkania w ubiegłym roku.

Na rynku zauważalne były już pewne symptomy spowolnienia, ale zdaniem Emmerson Evaluation nie były one na tyle znaczące, aby nie uznać roku 2018 r. za bardzo dobry pod względem sprzedaży. Mimo że w 2018 r. tempo sprzedaży w kilku lokalizacjach spadło – m.in. w Katowicach (o 19 p.p. w relacji II poł. 2018/II poł. 2017 r.), Wrocławiu (14 p.p.) oraz Poznaniu (13 p.p.), to zanotowany poziom i tak należy do jednych z najwyższych w historii.

Liczba sprzedanych mieszkań w 7 największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice) w 2018 była jedynie o 0,3% niższa niż w 2016 r. i o 17% niższa niż w 2017 r. Jest to więc trzeci wynik w historii, co potwierdza nadal wysokie tempo sprzedaży lokali mieszkalnych.

Mniejszą liczbę transakcji odnotowano głównie w przypadku zakupów gotówkowych, dokonywanych zwykle przez osoby inwestujące w mieszkania na wynajem. Dla części z nich ceny w niektórych lokalizacjach mogły już osiągnąć poziom zagrażający uzyskaniu oczekiwanej rentowności inwestycji.

Dobrą sytuację dla nabywających lokale na własne cele mieszkaniowe stymulowały preferencyjne warunki kredytowe oferowane przez banki.

Zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła w 2018 r. (odpowiednio o ponad 11,5% i 20,8% względem roku 2017).

W przypadku wartości nowo udzielonych kredytów hipotecznych wynik osiągnięty w 2018 r. (ponad 50 mld zł) był najwyższy w historii od 2013 r.

Liczba nowo zawartych umów kredytowych zaś w 2018 r. po raz pierwszy od 2011 r. przekroczyła 200 tysięcy.

Rynek wynajmu

Wśród 9 analizowanych przez firmę Emmerson Evaluation miast najwyższe stawki czynszu najmu zaobserwowano w stolicy, gdzie mediana czynszu najmu 1-pokojowego mieszkania w 2018 roku wynosiła 1 660 zł na miesiąc, 2-pokojowego – 2 370 zł/m-c, a 3-pokojowego – 2 850 zł/m-c.

Stawki w Lublinie są nieco wyższe od tych w Białymstoku i Łodzi – miast, które z analizowanych wyceniane były najniżej. W mieście nad Bystrzycą mediana czynszu najmu 1-pokojowego mieszkania w 2018 r. wynosiła 1 050 zł/miesiąc, 2-pokojowego 1240 zł/m-c, a 3-pokojowego – 1900 zł/m-c. Emmerson Evaluation podkreśla dużą różnicę (ok. 65%) względem stawki czynszu kawalerki w Lublinie.

LUBLIN

W Lublinie ceny mieszkań w 2018 r. wzrosły w dość niewielkim stopniu. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym mediana cen mkw. wzrosła o 4% względem roku 2017, osiągając poziom odpowiednio 5420 zł oraz 4920 zł.

Nieznaczne wzrosty cen na tle innych dużych miast mogą być spowodowane dużą dostępnością nowych mieszkań na sprzedaż. Obecnie w Lublinie realizowanych jest wiele inwestycji. Zlokalizowane są głównie na obrzeżach dzielnic miasta, (tj. Węglin-Południe, Wrotków, Sławin). W bliskim sąsiedztwie centrum miasta również powstają nowe inwestycje, np. przy ul. Nowy Świat, ul. Krętej i u zbiegu ulic Wrońskiej oraz Drogi Męczenników Majdanka.

Lublin znajduje się w czołówce miast pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania (w 2017 r. było ich 2 716, a w 2018 r. – 2 889 mieszkań).

Najwięcej inwestycji zlokalizowanych jest głównie w centralnej części Lublina oraz na obszarach peryferyjnych, tj. Węglin-Południe i na południowych terenach dzielnicy Wrotków.

Prognoza 2019

W 2019 r. Emmerson Evaluation spodziewa się, że dynamika wzrostu cen mieszkań będzie stopniowo wyhamowywać. Z jednej strony ceny wciąż będą znajdować się pod presją wysokich kosztów budowy. Deweloperzy w obliczu rosnących cen gruntów, materiałów oraz siły roboczej zmuszeni są do podwyżek cen, jeżeli chcą przynajmniej utrzymać dotychczas uzyskiwane marże. Z drugiej strony należy zwrócić uwagę, że ceny mieszkań rosną systematycznie od 2014 r. i w tym czasie zwiększyły się średnio o ok. 30%, a w najlepszych lokalizacjach – nawet znacznie więcej.