Lublin rekordzistą

Z danych NBP wynika, że transakcyjne ceny mieszkań w II kwartale tego roku wciąż rosły.

Na szczęście jednocześnie coraz wyższe są dochody Polaków. Dzięki temu, dostępność mieszkań jest lepsza niż na początku 2013 r., gdy ceny były zdecydowanie niższe niż dziś. Z wyliczeń Expandera wynika, że najbardziej poprawiła się sytuacja kupujących w Lublinie, Krakowie i Kielcach, gdzie na mieszkanie o powierzchni 50 m2 trzeba pracować o ponad rok krócej. Najbardziej pogorszyła się natomiast dostępność mieszkań w Gdańsku i Gdyni.

W tej dekadzie ceny mieszkań w Polsce najniższe były na początku 2013 r. Od tego czasu wzrosły jednak o ok. 30%. Wiele osób, porównujących obecne poziomy cen do tych sprzed kilku lat, zapomina jednak o tym, że w tym samym, czasie bardzo szybko rosły też wynagrodzenia Polaków.

Dla wielu zaskakujące może być to, że wśród 17 badanych przez Expandera miast dostępność mieszania pogorszyła się zaledwie w pięciu, a znaczące pogorszenie zaobserwowano jedynie w dwóch – Gdańsku i Gdyni. W Gdańsku zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 wymaga dodatkowych 14 średnich pensji (wzrost z 95 do 109), a w Gdyni jest to o 12 pensji więcej (z 87 do 99) niż w I kw. 2013 r.

Z kolei poprawę sytuacji odnotowano aż w 10 miastach. Rekordzistą jest tu Lublin, w którym 6 lat temu trzeba było wydać 93 średnie pensje netto, a obecnie już tylko 75. Znacząca poprawa nastąpiła również w Krakowie i Kielcach. Niemal nie zmieniła się natomiast dostępność mieszkań w Opolu, Szczecinie i Łodzi.

Co, jeśli ktoś zarabia mniej niż średnie wynagrodzenie?

Eksperci Expandera do wyliczeń wykorzystali przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, które przeliczyli na kwotę netto. Ktoś może jednak argumentować, że większość Polaków zarabia przecież mniej niż wynosi średnia. To jednak nie zmienia obrazu sytuacji. Dla przykładu: jeśli ktoś zawsze zarabiał tylko ok. 60% średniej pensji, to 6 lat temu na mieszkanie w Lublinie musiał wydać 155 pensji, a obecnie 125.

Niezależnie od poziomu wynagrodzenia dostępność mieszkań poprawiła w tych samych miastach, w których ona rośnie dla przeciętnego dochodu. Kluczowy w tym kontekście nie jest poziom pensji, ale to, jak ona się zmieniła od początku 2013 r. Jeśli pensja danej osoby wzrosła o 40%, a ceny mieszkań w danym mieście o 30%, to dostępność mieszkania się poprawiła. Jeśli pensja wzrosła o 20%, a ceny mieszkań o 30%, to sytuacja kupującego się pogorszyła.

Średnio 99 pensji za mieszkanie 50 m2

Patrząc na cały rynek, zaobserwowano poprawę dostępności mieszkań. W przypadku siedmiu największych miast średnio potrzeba 99,5 pensji netto, żeby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2. Na początku 2013 r. były to 103 pensje, a w szczycie poprzedniego boomu, czyli w II kw. 2007 r., aż 180 pensji.

Co, jeśli ktoś kupuję na kredyt?

Powyższe rozważania dotyczą relacji ceny mieszkania i wynagrodzenia. W rzeczywistości przeciętny człowiek nie kupuje mieszkania za gotówkę, lecz z pomocą kredytu hipotecznego. Jeśli w analizie uwzględnimy również ten element, to okaże się, że poprawa dostępności mieszkań obejmuje wszystkie miasta.

Dzieje się tak ponieważ od 2013 r. zdecydowanie spadło oprocentowanie nowo zaciąganych kredytów (z 6,19% do 4,27%). W rezultacie nawet w Gdańsku, w którym pogorszyła się relacja ceny do średniego wynagrodzenia, jest łatwiej kupić mieszkanie. Na początku 2013 r. rata kredytu (z wkładem własnym 10%) na mieszkanie o pow. 50 m2 pochłaniała 56% średniego dochodu netto, a obecnie 53%. To dlatego, mimo dużego wzrostu cen mieszkań, wciąż dobrze się one sprzedają i jest wielu chętnych na kredyty hipoteczne. Po prostu wzrost wynagrodzeń, w połączeniu ze spadkiem kosztu kredytu, powoduje, że wciąż stać nas na mieszkania, mimo że są one coraz droższe.

Expander

II kw. 2019 I kw. 2013 o ile więcej lub mniej

średnich pensji trzeba
wydać za 50 mkw
Gdańsk 109 95 14
Gdynia 99 87 12
Zielona Góra 59 54 4
Katowice 63 59 4
Bydgoszcz 68 65 4
Opole 69 70 0
Szczecin 71 72 0
Łódź 64 65 -1
Białystok 71 74 -3
Wrocław 90 94 -4
Rzeszów 79 83 -4
Poznań 86 91 -4
Olsztyn 69 75 -6
Warszawa 120 126 -6
Kielce 57 70 -13
Kraków 97 112 -15
Lublin 75 93 -18