Mieszkanie na wynajem dobrą inwestycją

Jaka jest średnia rentowność wynajmu mieszkań w Polsce? Ile czynszu płacą lokatorzy w największych miastach? Jak na tle innych ośrodków wypada Lublin? Odpowiedzi na te pytania przynosi najnowszy raport Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się od lat wyceną nieruchomości.

Z wyliczeń Emmerson Evaluation wynika, że średnia rentowność wynajmu mieszkań może być nawet czterokrotnie wyższa od oprocentowania lokat bankowych!
Nie ma się zatem co dziwić, że na rynku nieruchomości panuje prawdziwy boom, a ponad 60 proc. mieszkań jest kupowanych za gotówkę na cele inwestycyjne.
W dużych miastach regionalnych, takich jak Lublin, przeciętna stopa zwrotu z najmu mieszkania przekracza 6 procent. W największych zyski są nieco mniejsze, chociaż płaci się w nich najwięcej czynszu.

Ile kosztuje wynajęcie mieszkania?

W Lublinie mediana (50 proc. cen jest wyższych od tej kwoty i 50 proc. niższych) za kawalerkę to 1175 zł, za mieszkanie dwupokojowe 1884 oraz 2590 zł za trzypokojowe.
Najdrożej jest oczywiście w centrum Warszawy, gdzie miesięczny czynsz w ponad 3-pokojowych mieszkaniach może przekraczać nawet 11 tys. zł. Mediana wynosi w tym przypadku 7019 zł.
W centrum stolicy dwupokojowe mieszkanie można wynająć od 1600 zł do prawie 6500 zł (mediana 2440 zł). Taniej jest na obrzeżach – po lewej stronie Wisły płaci się 2055 zł, na prawym brzegu – 1931 zł. Co ciekawe, w kategorii mieszkań dwupokojowych mediana czynszu najmu w centrum Warszawy okazała się minimalnie niższa (o 10 zł) niż w krakowskim Śródmieściu. Trzecie miejsce ze stawką o blisko 300 zł mniejszą (2169 zł) zajęło wrocławskie centrum.
Lublin plasuje się w środku stawki, tuż za poznańskim Starym Miastem, a minimalnie przed Łodzią, Krakowem (dzielnica Krowodrza), a także Wrocławiem (Psie Pole). O około trzysta złotych tańsze od Koziego Grodu są Białystok i Szczecin, a o blisko czterysta złotych krakowska Nowa Huta, gdzie można wynająć mieszkanie 2-pokojowe już za 1505 zł. Za te pieniądze praktycznie nie da się wprowadzić nawet do kawalerki w centrum Warszawy. – W perspektywie najbliższego roku kontynuowany będzie trend zakupu mieszkań na wynajem – podkreślają eksperci Emmerson Evaluation. – Będzie się utrzymywał, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie. Do odwrócenia tego trendu może dojść w sytuacji podwojenia oprocentowania lokat w stosunku do poziomów obecnych.

Mediana miesięcznego czynszu za 2-pokojowe mieszkanie (w zł)

miasto i dzielnica
Kraków (Śródmieście) 2 450
Warszawa (centrum) 2 440
Wrocław (Śródmieście) 2 169
Warszawa (dz. lewobrzeżne) 2 055
Warszawa (dz. prawobrzeżne) 1 931
Poznań (Stare Miasto) 1 928
Lublin 1 884
Wrocław (Fabryczna) 1 883
Wrocław (Psie Pole) 1 882
Łódź 1 881
Kraków (Krowodrza) 1 877
Poznań (Nowe Miasto) 1 853
Szczecin 1 600
Białystok 1 585
Kraków (Nowa Huta) 1 505

Zakres stóp zwrotu z wynajmu mieszkań

miasta dolny poziom zysku górny poziom zysku
Warszawa 4,6% 5,4%
Kraków 4,3% 5,8%
Poznań 4,5% 5,7%
Wrocław 4,7% 5,8%
Miasta regionalne:
Lublin, Białystok 5,0% 6,1%
Żródło: Emmerson Evaluation.
Stopy zwrotu wskazane w tabeli zostały obliczone na podstawie rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu nieruchomości w w odniesieniu do ceny kupna mieszkania w ośmiu polskich miastach.
Dane pochodzą z blisko 60 tys. transakcji odnotowanych przez Emmerson Evaluation w 2016 roku. Wyliczenia uwzględniają też szacunkowe koszty opłat administracyjnych, zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc. oraz straty w dochodach związane 1,5-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.

Mediana miesięcznego czynszu w zależności od miasta, dzielnicy i liczby pokoi

miasto i dzielnica 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje
Kraków (Śródmieście) 1 694 2 450 3 103
Warszawa (centrum) 2 087 2 440 3 645
Wrocław (Śródmieście) 1 575 2 169 2 591
Warszawa (dz. lewobrzeżne) 1 670 2 055 2 575
Warszawa (dz. prawobrzeżne) 1 416 1 931 2 159
Poznań (Stare Miasto) 1 496 1 928 2 533
Lublin 1 175 1 884 2 590
Łódź 1 175 1 881 2 339
Kraków (Krowodrza) 1 414 1 877 2 256
Wrocław (Fabryczna) 1 790 1 883 2 354
Wrocław (Psie Pole) 1 506 1 882 2 351
Poznań (Nowe Miasto) 1 645 1 853 2 251
Białystok 1 497 1 585 1 788
Szczecin 1 414 1 600 2 404
Kraków (Nowa Huta) 1 366 1 505 2 305