Kiedy należy uzyskać pozwolenie na budowę?

Jeżeli planujemy w przyszłym roku rozpocząć budowę domu, to teraz jest najlepszy czas na załatwienie wszelkich formalności związanych z inwestycją. Budowa domu jednorodzinnego wymaga zgody właściwego urzędu, a niekiedy długie oczekiwanie na decyzję może opóźnić rozpoczęcie zaplanowanych robót. Od niedawna istnieje możliwość znacznego skrócenia czasu oczekiwania na decyzję urzędu poprzez dokonanie wyłącznie zgłoszenia zaplanowanej budowy bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.


W przypadku domów jednorodzinnych to najczęściej inwestor decyduje, z której procedury chce skorzystać. Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego nie jest możliwe jedynie, gdy obszar oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza działkę, na której będzie budowany lub działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Obszar oddziaływania budynku określa projektant domu. Gdy obszar ten wykracza poza działkę, na której planujemy budowę, to znaczy, że nasz budynek może być uciążliwy dla sąsiadów np. poprzez zwiększenie zanieczyszczenia powietrza lub hałasu. Wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę jest obowiązkowe. Budowa bliźniaka, domu wielorodzinnego lub w zabudowie szeregowej również wymaga pozwolenia na budowę.
W zależności od miejsca zamieszkania zgłoszenie budowy lub wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Zazwyczaj istnieje możliwość pobrania wniosku przez internet. Do obu wniosków należy dołączyć projekt budowlany w czterech egzemplarzach (który składa się z projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego), oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków oraz decyzję o warunkach zabudowy (jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Przed złożeniem wniosku warto dowiedzieć się, czy urząd w przypadku naszej działki nie wymaga dodatkowych dokumentów.
Zgłoszenia budowy dokonuje się przed rozpoczęciem robót. Od dnia zgłoszenia biegnie ustawowy 21-dniowy termin, w ciągu którego organ administracji może wnieść sprzeciw. Brak sprzeciwu oznacza tzw. milczącą zgodę na rozpoczęcie robót budowlanych. Możemy wówczas odebrać z urzędu projekt budowlany, a następnie przystąpić do rozpoczęcia prac. Jeżeli wnioskujemy o pozwolenie na budowę, to organ administracji obowiązany jest wydać decyzję w ciągu 65 dni. Istnieje jednak możliwość, że postępowanie będzie trwało dłużej. Decyzję otrzymamy drogą pocztową, natomiast z urzędu musimy odebrać projekt budowlany i dziennik budowy. W obu przypadkach na rozpoczęcie budowy mamy 3 lata.
Uzyskanie pozwolenia na budowę jest dłuższe i bardziej kłopotliwe dla inwestora niż samo zgłoszenie budowy. Czasami inwestorzy decydują się jednak na wnioskowanie o pozwolenie na budowę pomimo możliwości dokonania zgłoszenia, gdyż chcą uzyskać wyraźną, zawartą w indywidualnej decyzji zgodę na rozpoczęcie planowanych prac. Dlatego wprowadzenie możliwości dokonania wyłącznie zgłoszenia budowy wraz z pozostawieniem możliwości wnioskowania o pozwolenie na budowę należy ocenić pozytywnie.
adwokat Łukasz Sygocki, tel: 692 342 829