Rynek nieruchomości, a zmiany prawa w 2020 roku

Portal Rynekpierwotny.pl obszernie opisuje zmiany prawa dotyczące nieruchomości, które weszły w życie od 1 stycznia 2020 r. Z nowym rokiem wzrosła wysokość podatku od nieruchomości, zmienił się także sposób kwalifikowania wspólnot mieszkaniowych (jako tzw. małe wspólnoty). W życie weszły też liczne uproszczenia przepisów prawa budowlanego, co ma znacząco uprościć i skrócić formalny etap procesu budowlanego.


Zmiany w podatku od nieruchomości

Dla właścicieli gruntów i nieruchomości mieszkalnych wzrost stawki podatku jest znikomy – odpowiednio 1 grosz i 2 grosze za metr kwadratowy. Istotniejsza jest podwyżka stawki od miejsc postojowych, tu wzrasta ona o 15 groszy za mkw. Jeszcze więcej trzeba zapłacić w przypadku nieruchomości komercyjnych. Wzrost wyniesie aż 43 grosze a mkw.

Od 1 stycznia obowiązują nowe stawki podatku od nieruchomości.

W odniesieniu do gruntów:

* związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,95 zł od 1 m2 powierzchni,

* pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 4,80 zł od 1 ha powierzchni,

* pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,50 zł od 1 m2 powierzchni,

* niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1398 oraz z 2019 r. poz. 730), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 3,15 zł od 1 m2 powierzchni;

W odniesieniu do budynków lub ich części:

* mieszkalnych – 0,81 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,

* związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 23,90 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,

* zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 11,18 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,

* związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 4,87 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,

* pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 8,05 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Zmiany w prawie budowlanym

* wprowadzenie katalogu robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę, zgłoszenia robót budowlanych, a także robót które nie wymagają ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia,

* projekt budowlany zostanie podzielony na trzy samodzielne dokumenty: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Dwa pierwsze niezbędne będą w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę, ostatni w przypadku zgłoszenia robót budowlanych,

* od stycznia 2020 roku składamy trzy, a nie jak dotychczas cztery, egzemplarze projektu budowlanego,

* usunięto przepis zawierający wyliczenie wyjątków uznawanych za odstępstwo nieistotne od projektu budowlanego,

* nie będzie już konieczne składanie zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę,

* dziennik budowy będzie wymagany tylko wtedy, gdy inwestor obligatoryjnie powoływać będzie kierownika budowy. Co więcej, ustawa określać będzie przypadki, w których stanie się to konieczne. Dodatkowo, wprowadzone zostaną przepisy jednoznacznie określające, jakie informacje należy zamieszczać na tablicach informacyjnych i w treści ww. ogłoszeń,

* w ustawie wprowadzony został nowy rozdział zatytułowany „Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy”. Wprowadza on kilka trybów legalizacji samowoli. Drugi tryb legalizacji samowoli budowlanej dotyczy obiektów już istniejących – w takim przypadku właściciel będzie mógł złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy, gdy od chwili zakończenia budowy upłynęło przynajmniej 20 lat oraz do chwili zawiadomienia organ nadzoru budowlanego nie wszczął postępowania w sprawie budowy takiego obiektu,

* dodany zostaje zapis, w myśl którego niezależnie od okoliczności, decyzja o pozwoleniu na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie mogą zostać uznane za nieważne po upływie 5 lat od dnia ich doręczenia albo ogłoszenia,

* inaczej wyglądać będzie również karanie za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia. Organ nadzoru budowlanego w pierwszej kolejności będzie pouczał inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Dopiero, jeżeli w ciągu następnych 60 dni stan niezgodności nie zostanie usunięty, organ będzie mógł wymierzyć karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Małe wspólnoty mieszkaniowe

Obecnie przepisy ustawy o własności lokali stosują jedynie te wspólnoty, w których liczba wszystkich lokali wynosi więcej siedem. Od stycznia 2020 roku „małą wspólnotą” będzie tylko taka, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie będzie większa niż trzy. Kwalifikacja wspólnoty mieszkaniowej, jako „dużej” wiąże się z obowiązkiem stosowania przepisów o własności lokali. Te zaś nakładają na wspólnoty liczne obowiązki, m.in. konieczność powołania zarządu, prowadzenia pełnej księgowości, czy też składania rocznych sprawozdań finansowych do urzędu skarbowego. Z drugiej wszakże strony decyzje w takich wspólnotach podejmowane są większością głosów, nie zaś jednomyślnie, jak w przypadku „małych wspólnot”.

Ustawodawca wprowadził jednakże przepis przejściowy, w myśl którego „duże” wspólnoty mieszkaniowe będą miały dwa lata od ich powstania na powołanie zarządu. Jeżeli zatem w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd będzie mógł żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat. Rynekpierwotny.pl