W Lublinie utargujesz najmniej!

Chcesz kupić nowe mieszkanie i zamierzasz potargować się z dweloperem? Ile zaoszczędzisz? Niewiele! Nie powinno to zresztą dziwić. Na fali ciągle trwającej hossy firmy deweloperskie mają nikłe powody, by obniżać ceny – podkreślają autorzy raportu, przygotowanego przez portal rynekpierwotny.pl, którzy sprawdzili różnice cen ofertowych i transakcyjnych w największych miastach Polski, w tym także w Lublinie.


Ile da się utargować i kto ma szansę na korzystniejszą ofertę?

Zestawienie średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym na podstawie danych NBP nie dostarcza pocieszających informacji. Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w największych miastach kraju są naprawdę niskie – kilkuprocentowe.

W Warszawie jest to zaledwie 2,86 proc. (z 8200 zł /mkw. w ofercie do 7965 zł w transakcji). W Krakowie cena kupna jest mniejsza od oferowanej zaledwie o niecały 1 proc. (6907 – 6840 zł/mkw.). A jak wypada Lublin? Nad Bystrzycą spośród wszystkich badanych badanych miast utargujemy najmniej! – zaledwie 0,71 % z 5170 zł za metr kwadratowy do 5133 zł!

O wiele więcej można utargować we Wrocławiu – z 6745 zł/mkw. do 6508, co stanowi upust w wysokości ponad 3,5 proc.

Wśród największych rynków jedyną „różnicę robi” Gdańsk, gdzie według NBP ceny ofertowe i transakcyjne naprawdę istotnie się różnią. Średnia stawek w ofertach wynosi w Gdańsku 8054 zł/mkw., natomiast ceny transakcyjne wynoszą przeciętnie 7255 zł/mkw., co stanowi zaskakująco dużą różnicę – aż blisko 10 proc.

Z czego może wynikać aż taka różnica między Gdańskiem a innymi wiodącymi rynkami? Ciężko jednoznacznie stwierdzić, natomiast stolica województwa pomorskiego cechuje się ostatnio najwyraźniejszym wśród największych miast wzrostem cen mieszkań. Od I kw. 2017 do I kw. 2018 podrożały one tam aż o blisko 13 proc. (z 6430 zł do 7255 zł). Niewykluczone, że na gdańskim rynku pojawiło się wiele nowych ofert bardzo drogich, luksusowych, które dłużej czekają na kupującego i jednocześnie zawyżają średnią cen ofertowych.

Dane banku centralnego pokazują natomiast również, że (poza Gdańskiem) nieco bardziej skłonni do obniżek cen mieszkań są deweloperzy na niektórych mniejszych rynkach wojewódzkich. Chodzi np. o Kielce, gdzie różnica stawek w ofercie i transakcji wynosi aż 6 procent, a w Opolu nieco ponad 6,5 proc.

Deweloperskie żniwa

Nie ma się co dziwić, że u dewelopera niewiele utargujemy. Od kilku lat trwa bezprecedensowa hossa na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań nie rosną tak szybko, jak w czasie bańki sprzed 10 lat dlatego, że deweloperzy bardzo dużo budują, dzięki czemu podaż równoważy popyt. To inny scenariusz niż ten z lat 2006 – 2008, kiedy to duży popyt natknął się na małą podaż. W efekcie utworzyła się presja na wzrost cen. Ludzie kupowali tzw. dziury w ziemi, a mieszkania drożały bardzo szybko.

Powrotu nie do takiej będzie sytuacji, ale w ostatnim czasie widać już szybszy wzrost stawek na niektórych lokalnych rynkach. W ciągu roku (I kw. 2017 – I kw. 2018) w Bydgoszczy ceny poszły w górę aż o 14,5 proc. (4971 – 5696 zł/mkw.).

Wśród liderów jest również wspomniany Gdańsk, gdzie rok do roku (I kw. 2017 – I kw. 2018) mieszkania podrożały o ponad 800 zł/mkw. (6430 – 7255 zł), czyli o 13 proc. O ponad 11,5 proc. w ciągu roku wzrosły ceny w Szczecinie, natomiast w Krakowie odnotowano ponad 7-procentowy wzrost cen.

Co prawda nadal deweloperzy budują bardzo dużo – od stycznia do maja 2018 ponad 40 tys. nowych lokali, co stanowi wynik o ponad 10 proc. wyższy niż w tym samym okresie roku poprzedniego, to jednak popyt zdaje się już „przekraczać” podaż i to pomimo końca programu dopłat do wkładu własnego MDM.

O tym, że firmy nadal mają „żniwa”, świadczą chyba najdobitniej wyniki deweloperskich spółek giełdowych. Wszystkie notowane na warszawskim parkiecie wypracowały zyski. Najbardziej wyniki netto poprawił Atal – aż o 93 proc. Na drugim miejscu znalazł się i2 Development z wynikiem ponad 80 proc. lepszym niż rok wcześniej, a na trzecim Lokum Deweloper.

Kto utarguje?

W takiej sytuacji rynkowej firmy nie czyją presji na obniżki cen. Kto może liczyć na upusty?

Na pewno ci, którzy przedstawiają korzystne zasady finansowania – na przykład płacą z góry większość kwoty lub kupują za gotówkę. Na pewno korzystne warunki dostaną kupujący pakietowo, a więc po kilka mieszkań. Oczywiście tańsze będą też niektóre mniej popularne oferty – być może na parterach o większym metrażu, które się nie sprzedały itp. Jeśli mamy do czynienia z takim wariantem, sprawdźmy przede wszystkim, czy oferta promocyjna jest naprawdę promocyjna, a więc porównajmy cenę ze stawkami z innych inwestycji o podobnym standardzie w tej lokalizacji. Warto też zastanowić się, dlaczego akurat takie mieszkanie jest przecenione. Być może jego wady, z których nie zdajemy sobie sprawy, na początku, są na tyle istotne, że firma „skazana” jest na obniżkę ceny.

rynekpierwotny.pl,KB

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym (dane NBP za I kw. 2018)

ceny transakcyjne ceny ofertowe różnica %
Bialystok 4 944 5 095 2,96
Bydgoszcz 5 696 6 158 7,50
Gdańsk 7 255 8 054 9,92
Katowice 5 217 5 377 2,97
Kraków 6 840 6 907 0.97
Lublin 5 133 5 170 0,71
Łódź 5 211 5 524 5,07
Poznań 6 447 6 678 3,46
Warszawa 7 965 8 200 2,86
Wrocław 6 508 6 745 3,51