Końca boomu na rynku mieszkaniowym nie widać

To nie są dobre wiadomości dla osób, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie.

Z Raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w październiku ofertowe ceny lokali wciąż rosły. W Warszawie niewiele już brakuje do przekroczenia 10 000 zł za m2. W Lublinie z kolei w porównaniu do poprzedniego miesiąca trzeba było zapłacić 2% więcej, czyli aż 6050 zł. Jak na razie nic nie wskazuje na to, że boom na rynku miałby się skończyć – podkreślają autorzy raportu.

NBP prognozuje, że w kolejnych latach wciąż dość szybko mają rosnąć pensje, a bezrobocie i stopy procentowe mają pozostać na niskim poziomie. Część banków obawia się jednak nadchodzącego spowolnienia gospodarczego. Podnoszą więc marże kredytowe dla osób posiadających niski (poniżej 20%) wkład własny.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań w zdecydowanej większości miast rosły w dwucyfrowym tempie. Tylko w Gdyni, gdzie w ostatnim kwartale nieco spadły, obecne ceny są zbliżone do poziomu sprzed roku. W ujęciu procentowym największe podwyżki miały miejsce w Radomiu (22%), Toruniu (21%) i Katowicach (19%).

W Lublinie ceny zmieniły się o 11% na plus.

Jeśli jednak porównamy, jak zmieniły się kwotowe ceny mieszkań, to rekordzistami są Gdańsk i Wrocław. W przypadku 50-metrowego mieszkania średnia cena w tym pierwszym wzrosła aż o 70 000 zł, a w drugim o 67 000 zł.

Kredyty drożeją siódmy miesiąc z rzędu

Drożeją też kredyty hipoteczne, ale dotyczy to jedynie ofert, a nie kredytów już spłacanych. Od 7 miesięcy banki nieustannie podnoszą marże dla tych kredytobiorców, który mają mniej niż 20% wkładu własnego. Średnia marża dla tego rodzaju kredytów wzrosła z 2,32% w kwietniu do 2,48% w listopadzie. Po raz ostatni tak wysoki poziom marż obserwowaliśmy 9 lat temu.

Wygląda więc na to, że banki obawiają się nadchodzącego spowolnienia gospodarczego, a dokładniej tego, że część klientów może mieć problemy z terminową spłatą. Istnieje więc ryzyko, że to jeszcze nie koniec i że w kolejnych miesiącach pojawią się dalsze podwyżki.

Co z cenami mieszkań w 2020 roku?

Obecnie wydaje się, że małe są szanse na to, że boom na rynku nieruchomości wkrótce się skończy. Z najnowszych prognoz NBP wynika co prawda, że w przyszłym roku wzrost gospodarczy spowolni (z 4,3% w tym roku do 3,6%), a bezrobocie wzrośnie z 3,6% do 3,8%, wciąż będzie ono jednak bardzo niskie.

Dodatkowo wynagrodzenia nadal mają szybko rosnąć (o 7,3%), a stopy procentowe mają pozostać na obecnym, czyli rekordowo niskim poziomie. Niewiele też zmieniają podwyżki marż, o których wspomnieliśmy wcześniej. Podnoszą one bowiem ratę w znacznie mniejszym stopniu niż wynosi wzrost wynagrodzeń. Polaków wciąż będzie więc ich stać na kredyty hipoteczne.

Ponadto wzrosnąć ma inflacja, co przy coraz niższym oprocentowaniu lokat bankowych wciąż będzie zachęcało do inwestowania w mieszkania na wynajem.

Oczywiście nie można wykluczyć, że spowolnienie gospodarcze będzie silniejsze niż nam się teraz wydaje (np. w wyniku Brexitu) lub że inflacja będzie na tyle wysoka, że zmusi do wprowadzenia podwyżek stóp procentowych. To mogłoby zakończyć boom na rynku nieruchomości. Aby ocenić, czy sytuacja na rynku się zmienia, warto śledzić liczbę udzielanych kredytów hipotecznych. Obecnie jest ona bardzo wysoka. Przewyższa nawet poziomy z zeszłego roku, który był przecież bardzo dobry pod tym względem. Jeśli jednak ta liczba zacznie wyraźnie spadać, to będzie sygnał, że trend na rynku zaczyna się zmieniać.

Raport Expandera i Rentier.io

Mediana cen Zmiana w odniesieniu za mkw 10.2019 do 10.2018 do 08.2019

Warszawa 9 981 zł 11% 1%
Gdańsk 8 913 zł 16% 1%
Kraków 8 362 zł 13% 7%
Wrocłw 7 650 zł 18% 2%
Gdynia 7 610 zł 1% -4%
Poznań 7 104 zł 11% 3%
Katowice 6 550 zł 19% 13%
Toruń 6 203 zł 21% 4%
Lublin 6 050 zł 11% 2%
Szczecin 6 000 zł 14% -2%
Bydgoszcz 5 784 zł 9% 1%
Łódź 5 567 zł 14% 4%
Częstochowa 5 677 zł 18% 3%
Radom 4 325 zł 22% -5%
Sosnowiec 3 938 zł 13% 3%
Metodologia
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 48 432 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w październiku 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.