Mieszkania w Lublinie z drugiej ręki nieznacznie potaniały

Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w Lublinie w styczniu, wyliczona przez Home Broker i Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów obu firm, wynosiła 4744 zł i była o 4,2% niższa niż przed rokiem. Większy spadek aż o 7,3%, do poziomu 5 811 zł, zanotował tylko Kraków, który nie jest już drugim najdroższym dużym miastem Polski.


Niezmiennie najwięcej za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić w Warszawie – przeciętnie 7061 zł. Jest to wartość o 1 proc. wyższa niż przed rokiem, acz latem i jesienią oscylowała ona pomiędzy 7,2 i 7,3 tys. zł. Stołeczny rynek cechuje się bardzo dużym zróżnicowaniem. Cena w danej lokalizacji jest w dużej mierze pochodną atrakcyjności okolicy, gdyż z nią bezpośrednio wiąże się cena gruntu. Pod uwagę brana jest komunikacja, infrastruktura, dostępność terenów rekreacyjnych, placówek oświatowych czy estetyka okolicy. Do tego dodać należy standard budynku i konkretnego mieszkania, stąd większe zróżnicowanie cen obserwujemy na rynku wtórnym niż pierwotnym. Z drugiej ręki kupić można zarówno zdewastowane mieszkanie przeznaczone do generalnego remontu, jak i luksusowy apartament przy parku, z ekstremalnie drogim wyposażeniem obejmującym nawet drogocenne dzieła sztuki. Mimo rosnącej oferty deweloperów mieszkania z drugiej ręki nadal znajdują wielu nabywców. Przekonują atrakcyjną lokalizacją, zróżnicowaniem oferty i możliwością zamieszkania „od zaraz” – podkreślają Marcin Krasoń z Home Broker i Bartosz Turek z Open Finance, autorzy raportu.
Drugim najdroższym dużym miastem Polski nie jest już Kraków. Najnowsze obliczenia Home Brokera i Open Finance wskazują, że więcej za metr kwadratowy płaci się nie tylko w stolicy, ale również w Poznaniu oraz Wrocławiu.
Trudno wyrokować o przyczynach takiego stanu rzeczy bez wnikliwego przyjrzenia się sytuacji na danym rynku z perspektywy czasu, ale na pierwszy rzut oka uwagę zwraca przede wszystkim program Mieszkanie dla Młodych. W Krakowie limit cen mieszkań kwalifikujących się do dopłat był zawsze sporo niższy od cen rynkowych, zatem w okresie wzmożonego zainteresowania dofinansowaniem średnia cena transakcyjna spada, a przełom roku to właśnie taki okres – zaznaczają autorzy zestawienia.
W Poznaniu i Wrocławiu obniżki cen są dużo niższe. Szczególnie warto przyglądać się rynkowi w stolicy Dolnego Śląska. We Wrocławiu notowane jest niskie bezrobocie i dynamiczny wzrost pensji. Widać to po aktywności deweloperów, którzy budują tam na potęgę. Liczba uzyskanych we Wrocławiu przez deweloperów pozwoleń na budowę wzrosła w II kw. 2017 r. o 95 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.
Wyróżniające się dynamiką wzrosty cen zaobserwowaliśmy w ostatnim czasie w Bydgoszczy, Łodzi i Szczecinie. Są to rynki spoza pierwszej piątki w kraju, jeśli chodzi o ważność (choć Łódź jest przecież trzecim największym miastem) i łatwiej tam o większą zmianę cen, która aktualnie związana jest ze wzrostem zainteresowania kupujących mieszkaniami w dobrej lokalizacji. Na rynku pierwotnym coraz głośniej mówi się też o wzrostach cen wykonawstwa oraz materiałów budowlanych – prędzej czy później przełoży się to na ceny mieszkań.

Co dalej z cenami mieszkań?

Rynek mieszkaniowy jest w najlepszej kondycji od lat. Deweloperzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy sprzedali ponad dwa razy więcej mieszkań niż u szczytu ostatniej hossy – wynika z danych firmy REAS. O rekordach donoszą też: GUS, pokazując informację o rozpoczęciu przez deweloperów budów ponad 100 tysięcy mieszkań oraz NBP, szacując, że Polacy wydali na zakup nowych mieszkań rekordową kwotę ponad 17 mld złotych – dane dotyczą okresu czterech kwartałów i zaledwie siedmiu miast. W obliczu tak dobrej koniunktury trudno dziwić się, że mieszkania w Polsce drożeją. Najnowsze dane Home Broker i Open Finance sugerują jednak tylko kosmetyczny wzrost.
Trzeba w tej sytuacji zwrócić uwagę na fakt, że w związku z szałem na dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych dane transakcyjne mogą być zaniżone. Trudno się temu dziwić skoro do dofinansowania kwalifikowały się przede wszystkim tanie lokale. Presję na wzrost cen wywiera fakt, że do grona nabywców mieszkań na poważnie dołączyły też osoby posiłkujące się kredytem hipotecznym. Dane BIK sugerują, że w 2017 roku popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł o ponad 14 proc. (r/r). Sytuacja, w której cały budżet na dopłaty do kredytów w kwocie 381 mln złotych rozszedł się w 38 godzin, każe sądzić, że dobry wynik z ubiegłego roku może mieć swoją kontynuację w 2018 roku.
Najwięcej do powiedzenia w tym względzie powinna mieć Rada Polityki Pieniężnej. Póki nie zdecyduje ona o podniesieniu poziomu stóp procentowych, możemy spodziewać się dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Lokaty będą bowiem przegrywać w zderzeniu z opłacalnością zakupu mieszkania na wynajem, kredyty pozostaną relatywnie tanie, a zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców będzie wysoka. O sile rynku powinniśmy dowiedzieć się już niedługo.
Nie znaczy to jednak, że przed rynkiem mieszkaniowym nie pojawiają się żadne problemy. Deweloperzy alarmują, że będą zmuszeni podnieść ceny mieszkań w związku z rosnącymi cenami gruntów, robót i materiałów budowlanych. Pewnym niebezpieczeństwem może okazać się program Mieszkanie Plus, choć wciąż nie sposób określić, jaki realnie będzie miał o wpływ na rynek. Najszybciej o kondycji rynku świadczyć będzie natomiast efekt, jaki będzie miał fakt wyczerpania się środków na dopłaty do kredytów. Ostatnie pieniądze przeznaczone na MdM zniknęły ekspresowo, a przez to już dane za drugi kwartał pokażą, na ile brak dopłat odbije się negatywnie na wynikach sprzedaży deweloperów.

Przeciętne ceny mkw. mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

miasto mediana zmiana
Białystok 4 236 zł -3,4%
Bydgoszcz 4 687 zł 18,0%
Gdańsk 5 514 zł -1,6%
Kraków 5 811 zł -7,3%
Lublin 4 744 zł -4,2%
Łódź 4 596 zł 12,0%
Poznań 5 817 zł 8,7%
Rzeszów 4 772 zł b/d
Szczecin 4 834 zł 10,2%
Warszawa 7 061 zł 1,0%
Wrocław 6 095 zł 5,5%