27 maja wystartuje rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Skorzystać z niego będzie mógł każdy, kto nie ma własnego „M”, ale też rodziny, które mieszkają w zbyt małych mieszkaniach. Czy w Lublinie także będzie można liczyć na rządową pomoc? Zdaniem analityków HRE Investments w Kozim Grodzie, podobnie jak w Krakowie oraz Szczecinie, mogą być z tym spore trudności. Wszystko dlatego, że znalezienie mieszkania kwalifikującego się do programu, którego cena nie będzie przekraczać ustawowych limitów graniczyć będzie z cudem.
– Zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości lub budowę domu bez wkładu własnego lub z niewielkim wkładem będzie można posiadając zdolność i wiarygodność kredytową oraz pieniądze potrzebne na przeprowadzenie transakcji (prowizje, opłaty, taksa notarialna, podatki). Maksymalna kwota gwarancji, o którą będzie się można ubiegać, to 100 tys. złotych (gwarancja ma stanowić między 10%, a 20% wkładu własnego). Co ważne, nie jest to dofinansowanie ze strony rządu. Gwarancja ma jedynie zastąpić lub uzupełnić wkład własny do kredytu. Dzięki temu będziemy mogli zaciągnąć kredyt na całą kwotę potrzebną na zakup mieszkania lub budowę domu. Kosztem będzie prowizja (1% kwoty gwarancji). Spekuluje się też, że beneficjenci tego programu mogą zaciągać kredyty z trochę wyższą marżą niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych – informuje w materiale prasowym HRE Investments.
Chcąc kupić mieszkanie z pomocą rządowego wsparcia trzeba będzie spełnić jeszcze jeden warunek. Cena mieszkania nie może przekroczyć wyznaczanego co pół roku limitu.
– Już dziś znamy te limity dla niemal wszystkich miast wojewódzkich. Wynika z nich niestety, że choć część rodaków będzie miała łatwy dostęp do wsparcia, to inni będą musieli obejść się smakiem. Dzieje się tak, ponieważ limity cen kwalifikujące do wsparcia nie są określane na bazie cen faktycznie płaconych za mieszkania, a na podstawie informacji na temat tego, ile kosztuje budowa metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze. Szczególnie dziś – gdy ceny gruntów, materiałów budowlanych i robocizny rosną – ten punkt odniesienia bywa nieprzystający do cen mieszkań – przyznają Bartosz Turek i Oskar Sękowski, analitycy HRE Investments. Jak podkreślają, najmocniej zostaną przez to poszkodowani mieszkańcy Krakowa. Tu do programu będą się kwalifikować mieszkania, których cena za metr nie przekroczy prawie 8,2 tys. zł dla mieszkań używanych oraz niecałych 8,9 tys. zł dla mieszkań od deweloperów. Dla porównania pod koniec 2021 roku za metr lokalu z drugiej ręki płacono 9,8 tys. złotych, a cena nowych „czterech kątów” opiewała na 10,3 tys. zł. Limity cen metra kwadratowego są więc o 1,4-1,6 tys. złotych niższe niż ceny faktycznie płacone za mieszkania w stolicy województwa małopolskiego.
Zdaniem analityków HRE Investments wszystko wskazuje na to, że trudno będzie też skorzystać z rządowego programu w Lublinie. W mieście nad Bystrzycą oferty mieszkań na sprzedaż, które spełniają cenowe warunki programu stanowią zaledwie kilka procent całej rynkowej oferty. Limit dla rynku wtórnego w Lublinie ustalono na 6390 zł za metr kwadratowy, podczas gdy średnie ceny transakcyjne za IV kwartał wynosiły 7362 zł (dane Expandera) i były wyższe o 16 procent niż rok wcześniej, a na rynku pierwotnym 6 923 zł wobec 8176 zł (wzrost r/r o 19 proc.).
HRE Investments na podstawie danych z urzędu marszałkowskiego i portali ogłoszeniowych szacuje, że w pierwszym przypadku mieszkania spełniające kryteria w Lublinie stanowią zaledwie 6 procent, w drugim o dwa procenty więcej. Liczba ofert kwalifikujących się do wsparcia będzie zatem niewielka. To zazwyczaj mieszkania położone dalej od centrum, wymagające remontu lub położone w budynku o gorszym standardzie.
A gdzie najłatwiej z miast wojewódzkich będzie o kredyt bez wkładu? W Gorzowie i Bydgoszczy, gdzie cenowe kryteria rządowego programu spełnia około 40-50% mieszkań wystawionych na sprzedaż. Problemu nie powinno być także w Zielonej Górze i Poznaniu. Tam do programu kredytów bez wkładu własnego kwalifikuje się ponad 1/4 mieszkań używanych i prawie 40% lokali deweloperskich.
Czy kredyt bez wkładu będzie miał przełożenie na wzrost cen mieszkań i tak już dziś bardzo wysokich? Analitycy HRE Investments są zdania, że choć program powinien działać stymulująco na popyt, to nie powinien mieć znaczącego przełożenia na wzrost cen mieszkań, bowiem nie chodzi tu o to, by ofiarować potencjalnym beneficjentom pieniądze za darmo. – By stać się beneficjentem trzeba przecież posiadać zdolność kredytową, wiarygodność oraz pieniądze na koszty związane z przeprowadzeniem całej transakcji. Ostatecznie każdą pożyczoną złotówkę trzeba będzie oddać z odsetkami i to odsetkami znacznie wyższymi niż jeszcze kilka miesięcy temu, ze względu na podwyżki stóp procentowych.
Między innymi dlatego nie powinno dojść do pogoni za kredytem bez wkładu, co bez wątpienia częściej zdarzać się mogło, gdy możliwość zadłużenia się oznaczała np. kilkadziesiąt tysięcy złotych budżetowej dotacji, jak w przypadku działającego przed laty programu „Mieszkanie dla Młodych”. Warto też przypomnieć, co działo się w Wielkiej Brytanii, gdy podobny program działał na wyspach. Po kilkunastu miesiącach można było mu przypisać wzrost cen nieruchomości o około 1%. W sytuacji, z którą mamy obecnie do czynienia (wzrost cen na poziomie 10-15% w 2021 roku) potencjalny wpływ tego programu na ceny nieruchomości jest pomijalny, a za to korzyści społeczne są duże. Przy tym oczywiście powodzenie tego rządowego programu finalnie zależeć będzie w dużej mierze od banków i tego, jaką ofertę kredytową przygotują – podkreślają Bartosz Turek i Oskar Sękowski, analitycy HRE Investments.
Opr. BS
