Rynek mieszkaniowy na półmetku 2016 roku

Z najnowszych danych GUS wynika, że w pierwszej połowie tego roku oddano w Polsce do użytku 73 653 mieszkania w budownictwie jedno- i wielorodzinnym. Po roku 1989 więcej powstało jedynie w 2009, tuż przed kryzysem. Jak w obliczu hossy prezentowały się średnie stawki ofertowe w poszczególnych miastach? Jak na ich tle wypada Lublin? Jakie skutki dla kupujących i sprzedających będzie miał koniec wsparcia w ramach Mieszkania dla Młodych i zapowiedź programu Mieszkanie+?
73 653 mieszkania, które trafiły na polski rynek w okresie styczeń-czerwiec 2016, N. oznaczają wzrost o 15,1% w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Zaledwie 2.500 mieszkań dzieli tegoroczny wynik od rekordu z 2009, kiedy to w pierwszym półroczu oddano najwięcej lokali po transformacji systemowej w Polsce – podkreśla w raporcie Mariusz Dudziński z Tower Communications. Nieco ponad połowa (50,2%) mieszkań oddanych w tym roku do użytku to niezmiennie efekt działań inwestorów indywidualnych. Sektor, o sile którego tradycyjnie decyduje przede wszystkim budownictwo jednorodzinne, zanotował jednocześnie nieznaczny, bo 4 – procentowy spadek względem pierwszego półrocza 2015.
Boom na rynku pierwotnym
Pod względem wielkości podaży, tuż za budownictwem indywidualnym uplasowały się projekty przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (47,2% rynku). Deweloperzy zaliczyli spektakularny wzrost, oddając do użytku aż 34 743 mieszkania. To wynik blisko o połowę (45,4%) większy, niż przed rokiem.
W przypadku rynku pierwotnego kamień węgielny wkopano pod większą liczbę nowych inwestycji. W ramach uruchomionych pomiędzy styczniem a czerwcem 2016 projektów powstanie 42 649 mieszkań (wzrost o 6%), wzrosła też liczba samych pozwoleń na budowę (kolejne 49 265 lokali – wzrost o 13,4%).
W cennikach bez (większych) zmian
Jak na rynku pierwotnym kształtowały się ceny mieszkań od deweloperów? Dla poszczególnych typów lokali średnie ceny ofertowe w największych miastach Polski wynosiły odpowiednio: 6265 zł/mkw. (metraż do 38 mkw.), 5827 zł/mkw. (38-60 mkw.) i 5900 zł/mkw. 60-90 mkw.).
Analiza stawek ofertowych w największych ośrodkach pokazuje, że na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy ceny nie uległy dużym wahaniom. Wyjątek stanowi Gdańsk, gdzie od kilku miesięcy w szybkim tempie rosną ceny mieszkań do 60 mkw. W pozostałych miastach zmiany nie przekraczały 6%. W Lublinie wyniosły 1% i dotyczyły mieszkań powyżej 38 mkw.
Najtaniej własne M kupimy dziś w Szczecinie i Katowicach. W stolicy województwa zachodnio-pomorskiego za metr kwadratowy mieszkania w najpopularniejszym segmencie (38-60 mkw.) deweloperzy życzą sobie przeciętnie 4756 z, a w Katowicach 4928 zł. Lublin z 5105 zł/mkw, plasuje się tuż za Łodzią (5011 zł/mkw).
Liderem jest oczywiście Warszawie, gdzie ceny wszystkich segmentów mieszkań poszły nieco w górę. Za mieszkanie do 60 mkw. w stolicy zapłacimy w granicach 7894-8560 zł/mkw. Drugie miejsce pod względem wysokości cen zajmuje Kraków, a podium zamyka Poznań. Jeśli chodzi o dynamikę cen na przestrzeni półrocza, to w sektorze mieszkań od 60 do 90 mkw. podwyżkę da się obecnie odczuć w Poznaniu, Krakowie, Warszawie i Łodzi.
Życie po MdM
Efektowne półrocze w wykonaniu deweloperów to efekt ich wzmożonej aktywności w latach poprzednich. Do nowych inwestycji zachęcała przede wszystkim trwająca już od dwóch i pół roku rynkowa hossa, a także rządowe programy wsparcia dla osób planujących zakup własnego M. Jednym z najważniejszych czynników napędzających sprzedaż było Mieszkanie dla Młodych. Szacuje się, że w 2016 r. program odpowiadał za 20-25% popytu na rynku pierwotnym.
Wyczerpanie się tegorocznej puli 373 mln zł na wsparcie w ramach MdM z planowaną datą wypłaty na rok 2017 w dłuższej perspektywie, zwiększona podaż oraz brak alternatyw dla MdM może oznaczać dla kupujących obniżki cen mieszkań.
Dla deweloperów skończy się zaś czas opierania planów o rządowe limity wsparcia. – W walce o klienta trzeba będzie postawić na jakość, a nie jedynie na dopasowanie się do niskiej ceny zgodnej z programem, często kosztem tej jakości – uważa Andrzej Szczepanik, Business Development Manager w firmie OPG Property Professionals. – Mieszkania w niższym standardzie i w gorszej lokalizacji oczywiście wciąż będą cieszyły się pewnym zainteresowaniem. Będzie to rzutować na powiększanie się różnic cenowych w dalszej perspektywie – dodaje.
Zdaniem ekspertów wyczerpanie tegorocznego budżetu MdM nie wpłynie na rynek mieszkań o wyższym standardzie. – W segmencie inwestycji prestiżowych kupujący liczą przede wszystkim na wygodne i elastyczne systemy płatności – tłumaczy Andrzej Szczepanik. Im wcześniej zdecydujemy się na zakup własnego M, tym lepszych warunków możemy oczekiwać. – W momencie przedsprzedaży naszym klientom oferujemy model, w ramach którego 10% kwoty wpłacane jest po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90% dopiero przy odbiorze lokalu – dodaje.
Mieszkanie+
okiem deweloperów
Miejsce programu MdM, który zakończy działalność w 2018 r., ma zająć Mieszkanie+. Nowy projekt zakłada rozwój społecznego budownictwa czynszowego i wsparcie w postaci tanich lokali pod wynajem z opcją dochodzenia do własności dla rodzin o umiarkowanych dochodach. W ramach obecnej koncepcji, Skarb Państwa przekazywałby należące do niego grunty na rzecz Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, dzięki czemu mieszkania tam budowane byłyby tańsze.
Uczestnicy rynku wciąż jednak wskazują na brak konkretów, sam program spotyka się zaś z ostrożnością ze strony deweloperów.
Czy w obliczu rekordowych ilości wprowadzanych na rynek mieszkań wygaszanie programu MdM przyczyni się do zjawiska nadpodaży? O tym przekonamy się już wkrótce. Dziś można jednak z dużą dozą prawdopodobieństwa powiedzieć, że w kolejnych miesiącach rozpędzeni deweloperzy coraz wyraźniej wciskać będą hamulec.
Z raportu Mariusza Dudzińskiego z Tower Communications
(pełna treść raportu na media.towergroup.com.pl)

Liczba mieszkań oddanych do użytku w I półroczu 2016 r.
w Polsce 73 653
w woj. lubelskim 3114
w Lublinie 856