W ubiegłym tygodniu opisaliśmy starania mieszkańców trzech bloków przy ul. Watykańskiej o odwołanie obecnego Zarządu i Rady Nadzorczej SM „Czuby”. Do sprawy odniósł się zarząd spółdzielni.
Spółdzielcy z ul. Watykańskiej zarzucają władzom spółdzielni, że ich bloki nie widziały poważniejszego remontu od 30 lat i wciąż są nieocieplone. Nie zgadzają się z tym, aby w przypadku remontu każdy z bloków został dodatkowo obciążony kwotą rzędu kilku milionów złotych, skoro od lat płacą na fundusz remontowy. Zawiązali Ruch Obrony Praw Mieszkańców, który po bezskutecznych próbach doprowadzenia do spotkania z władzami spółdzielni, od 20 lutego prowadzi na stronie na stronie www.ruchobrony.pl ankietę, która ma dać odpowiedź, czy mieszkańcy spółdzielni chcą zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia w sprawie odwołania zarządu i jakich zmian oczekują w działalności Spółdzielni – pisaliśmy o tym w materiale Chcą odwołać zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”.
Teraz odniósł się do niego Zarząd SM „Czuby”. Władze spółdzielni przekonują, że od dawna starają się doprowadzić do niezbędnej termomodernizacji wieżowców przy ul. Watykańskiej 6, 8 i 10, ale sprzeciwiają się temu sami mieszkańcy. Główną kością niezgody są oczywiście pieniądze, bowiem osoby mieszkające w tych budynkach w większości nie chcą się zgodzić na ponoszenie żadnych dodatkowych kosztów w związku z koniecznością remontu budynków. Tymczasem na takich zasadach na tym osiedlu udało się już dawno odnowić kilkadziesiąt innych bloków.
– W 2001 r. Rada Osiedla Ruta uchwałą nr 24/2001 objęła programem docieplania ścian zewnętrznych 28 budynków z wyłączeniem 3 budynków przy ul. Watykańskiej. Ich mieszkańcy twierdzili, że nie ma potrzeby docieplać budynków i nie chcieli ponosić dodatkowych kosztów termomodernizacji – wówczas była to kwota wysokości miesięcznej stawki 15 gr. za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Następnie w 2007 r. Rada Osiedla Ruta uchwałą nr 50/2007 postanowiła ponownie włączyć do programu dociepleń 3 budynki przy ul. Watykańskiej – z obowiązującą wówczas w programie miesięczną stawką opłaty na fundusz termomodernizacyjny 1,00 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wywołało to ogromne protesty mieszkańców nie chcących płacić na docieplenie – wówczas Rada Osiedla Ruta uchwałą nr 04/2008 – wycofała się ze swojej decyzji. W 2012 r. Spółdzielnia na wniosek Rady Osiedla przeprowadziła referendum wśród mieszkańców budynków przy ul. Watykańskiej 6, 8, 10 z pytaniem, czy są za naprawą i dociepleniem elewacji budynków oraz opłatą miesięczną wg stawki opłaty na fundusz termomodernizacyjny w wysokości 1,00 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. W referendum 74,39 % mieszkańców nie wyraziło na to zgody. Pomimo negatywnego wyniku referendum mieszkańcy otrzymali obszerną informację o konieczności naprawy elewacji budynków oraz kosztach tej naprawy, jak również propozycję stawek odpisu na fundusz remontowy w 5 wersjach gwarantujących zgromadzenie środków do przeprowadzenia koniecznych prac w ciągu kilku lat. W 2022 r. wprowadzenie miesięcznej stawki opłaty w wysokości 1,78 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania na sfinansowanie I etapu dociepleń 3 budynków przy ul. Watykańskiej spowodowało pozwy mieszkańców do sądu o anulowanie tej stawki i nadal płacenie na fundusz wg miesięcznej stawki w wysokości 60 groszy za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania – informuje Bożena Zielińska, Zastępca Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” ds. eksploatacji.
Sąd w już rozstrzygniętych sprawach, wbrew przekazowi samych mieszkańców przyznał Spółdzielni rację w konieczności dokonania podwyżki kwoty odpisu na fundusz remontowy, ale uznał, że jej skala powinna być mniejsza.
– W listopadzie zapadł pierwszy wyrok, który został zaskarżony przez Spółdzielnię. Sąd uznał, że stawka dotychczasowa 0,60 zł za m2 jest niewystarczająca, wyliczył samodzielnie iż stawka 1,21 zł pokryje koszt wzmocnienia ścian, nie uwzględnił jednak innych koniecznych prac. Ze względu, że tak podwyższona stawka opłaty nie rozwiązuje problemu sfinansowania I etapu dociepleń, SM „Czuby” wniosła odwołanie od wyroku – precyzuje Bożena Zielińska.
W okresie dotychczasowych ok. 30 lat eksploatacji przedmiotowych budynków mieszkalnych przy ul. Watykańskiej wykonano także szereg remontów, w tym różnego rodzaju kosztownych prac budowlanych. Na te roboty wydatkowano zgodnie z przeznaczeniem środki gromadzone przez mieszkańców tych nieruchomości na tzw. funduszu remontowym.
– Z tych środków były wykonywane remonty kapitalne pokrycia dachów, malowanie klatek schodowych, wyremontowano przeciekający taras nad garażami stanowiący dojścia do wejść klatek schodowych (pozostał jeszcze 1 taras do remontu), wymieniono na energooszczędne okna na klatkach schodowych i na kondygnacjach technicznych oraz podwójne drzwi do wiatrołapów i klatek schodowych, wymieniono starą i zużytą nawierzchnię asfaltową wszystkich chodników na terenie tej nieruchomości, wymieniono wszystkie urządzenia zabawowe na nowe na 2 placach zabaw, wymieniono schody na taras, ponadto wykonano wiele innych prac jak wymiana silników i wciągarki dźwigów osobowych, remonty bieżące elewacji, dachów, miejscowe naprawy tynków itp. – wylicza Bożena Zielińska, Zastępca Prezesa SM „Czuby”.
Pomimo stanowiska mieszkańców bloków przy ul. Watykańskiej reprezentowanych przez Stowarzyszenie Ruch Obrony Praw Mieszkańców, w którym żądają dymisji członków Zarządu Spółdzielni, ten deklaruje chęć rozmów w celu rozwiązania problemu złego stanu ścian zewnętrznych wieżowców. W tym celu konieczna jest jednak chęć wypracowania kompromisu ze strony protestujących mieszkańców, której na ten moment nie widać.
– Rozmowy z mieszkańcami były wcześniej regularnie przeprowadzane, w latach 2000 – 2006 na corocznych zebraniach grupy członkowskiej z ul. Watykańskiej, następnie na zebraniach z udziałem Rady Osiedla , Zarządu i Administracji. Wszystkie spotkania były bardzo burzliwe i mimo wyjaśnień Zarządu Spółdzielni, kierownika administracji i innych pracowników nie udało się przekonać mieszkańców do wykonania i sfinansowania docieplenia swoich budynków. W 2021 r. Zarząd zaprosił mieszkańców na cykl spotkań w tej sprawie. Bezskutecznie. Przez te lata wielokrotnie przekazywano mieszkańcom informacje na piśmie, dostarczano je do skrzynek pocztowych mieszkań. W grudniu 2022 r. poprzez Przedstawiciela nieruchomości Zarząd zaproponował obniżenie stawki na fundusz remontowy (co oznacza wydłużenie czasu termomodernizacji) i ewentualnie wybór w drodze referendum jednej z kilku zaproponowanych. Propozycja ta także została odrzucona – mówi Bożena Zielińska.
Na niekorzyść mieszkańców działa m. in. wzrost w ostatnich latach cen usług czy materiałów na rynku budowlanym. W połączeniu ze wzrastającymi kosztami kredytów oznacza to bowiem znacznie wyższy koszt niezbędnej modernizacji budynków niż jeszcze kilkanaście lat temu. Spółdzielnia nie ma jednak innych funduszy, które mogłaby przeznaczyć na taką inwestycję jak środki zebrane przez samych mieszkańców na funduszu remontowym danej nieruchomości. Taka sytuacja wymusza więc sporą podwyżkę, na którą nie ma zgody ze strony mieszkających przy ul. Watykańskiej osób.
– W chwili obecnej istnieje możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu z BGK z 16% premią termomodernizacyjną. Jednak spłata tego kredytu (pokrywającego koszt termomodernizacji oraz koszt kredytu) w okresie 20 lat wymagałby znacznego podniesienia odpisu na fundusz remontowy, co w ocenie Zarządu Spółdzielni jest zbyt dolegliwym, wręcz niemożliwym do spełnienia obciążeniem dla mieszkańców. Konieczne jest gromadzenie środków na funduszu remontowym w celu przeprowadzenia termomodernizacji etapami. Im więcej środków uda zgromadzić się na koncie nieruchomości tym szybciej przystąpimy do prac. Sukcesywne remontowanie poszczególnych budynków w okresie kilku lat jest na dziś jedyną realną szansą na naprawę budynków. Na sfinansowanie I etapu dociepleń niezbędna jest opłata w wysokości miesięcznej stawki wprowadzonej od 1.01.2022 w wysokości 1,78 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania – będąca przedmiotem zaskarżenia do sądu. Spółdzielnia posiada środki finansowe pochodzące tylko i wyłącznie od swoich członków. Tylko członkowie mogą zdecydować o przeznaczeniu ich np. na docieplenie budynków przy ul. Watykańskiej 6, 8, 10. Obecnie nie ma zgody mieszkańców, ani Rady Nadzorczej, ani Rady Przedstawicieli Nieruchomości Osiedla Ruta na sfinansowanie remontu tej nieruchomości. Każda nieruchomość finansuje remonty z własnych środków – podsumowuje Bożena Zielińska z SM „Czuby”.
Władze Spółdzielni Mieszkaniowej zapewniają też, że nie boją się inicjatywy mieszkańców dążących do zwołania Walnego zgromadzenia członków, gdyż to i tak odbędzie się zgodnie z przepisami wiosną tego roku. Szczegółowe informacje w tym zakresie zostaną przekazane mieszkańcom po podjęciu przez Radę Nadzorczą uchwały o jego podziale na części.
– W naszej pracy zmuszeni jesteśmy do podejmowania decyzji często trudnych i bolesnych, do tego niezawinionych przez nas. Jednocześnie zapewnienie mieszkańcom wszystkich ich potrzeb jest po prostu niemożliwe. Do znalezienia „złotego środka” konieczny jest rozsądek i wzajemne zrozumienie – podkreśla Bożena Zielińska, Zastępca Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”.
Marek Kościuk
