Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w Lublinie wynosi 4 854 złotych i jest o 3,2 procenta wyższa niż przed rokiem – takie dane przynosi najnowszy raport Home Brokera i Open Finance, opracowany na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów obu firm.
Rekordowe wyniki aktywności i sprzedaży deweloperów musiały w końcu odbić się na cenach mieszkań. Systematyczne wzrosty doprowadziły do tego, że aktualnie Indeks Cen Transakcyjnych jest najwyższy od dokładnie sześciu lat – podkreślają autorzy rankingu – Marcin Krasoń z Home Broker i Bartosz Turek z Open Finance.
Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań na wynajem pochodzących z programu Mieszkanie Plus, Polacy nie przestają kupować nieruchomości. 859,84 pkt – najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance ma wartość najwyższą od sierpnia 2011 roku. Ceny mieszkań w głównych ośrodkach miejskich wzrosły w ciągu roku o 3,4 proc. Nie inaczej jest w Lublinie.
Warto jednak zwrócić uwagę na dynamikę w ostatnich miesiącach – przez ostatnie pół roku stawki wzrosły o 5,7 proc. – przyznają autorzy raportu.
Główny Urząd Statystyczny regularnie informuje o kolejnych rekordach w działalności deweloperów. W okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni o ponad 80 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, o prawie 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Imponują także wzrosty liczby rozpoczętych budów (28 proc. r/r) i lokali oddanych do użytkowania (10 proc. r/r). Tak wysoka aktywność firm jest pochodną zainteresowania ze strony kupujących.
We wszystkich najważniejszych miastach ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły – wynika z obliczeń Home Brokera. Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. Szokować może dynamika zmiany w Łodzi, acz trzeba pamiętać, że historycznie przeciętna cena metra kwadratowego w tym mieście cechuje się dużą zmiennością, a rok temu mediana ceny była wyjątkowo niska (poniżej 3,6 tys. zł za mkw.) i obecny odczyt porównywany jest do tej niskiej bazy. To nie jest jednak tak, że inwestorzy rzucili się na lokale w Łodzi i ceny poszybowały w kosmos. Za taką zmianą stoi raczej zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie. Nie znaczy to jednak, że rosną wyceny konkretnych lokali.
Mediana (to ona służy nam do wyliczeń) ceny metra kwadratowego wzrosła w większości miast. Jedynymi dużymi miastami z obniżkami są w tym tygodniu Białystok, Gdynia i Katowice.
Poza wspomnianymi Gdańskiem i Łodzią po stronie wzrostów warto zauważyć Poznań (+7,5 proc.), Kraków (+4,3 proc.), Warszawę (+3,5 proc.) i Wrocław (+1,6 proc.). To największe rynki w kraju i skala zmian podobna do średniej dla całości nie powinna dziwić.
Piąty miesiąc z rzędu w górę poszła przeciętne ceny transakcyjne w Warszawie – na początku roku było to poniżej 7 tys. zł za mkw., aktualnie zaś wartość ta przekracza 7350 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnim roku ceny transakcyjne na stołecznym rynku pierwotnym najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i w Wilanowie (5-6 proc.). Z kolei na rynku wtórnym jedyną dzielnicą, gdzie wzrost przekroczył 5 proc., była Praga Południe , za to na Ochocie we Włochach przeciętne stawki obniżyły się o ponad 6 proc. Aktywności kupujących sprzyja duże zróżnicowanie oferty, co dotyczy zarówno lokalizacji, jak i standardu i wielkości mieszkań.
Co stoi za wzrostami cen?
W ostatnich miesiącach mieszkania kupują zarówno osoby dysponujące gotówką jak i ci, którzy posługują się kredytem bankowym. Jeśli chodzi o rynek kredytowy, to rośnie zarówno przeciętna kwota, jak i liczba pożyczek. Jest to efektem korzystnej sytuacji gospodarczej, w której przy niskich stopach procentowych spada bezrobocie, rosną pensje, a pracownicy czują się bezpieczniej na swoich stanowiskach, są więc skłonni do podejmowania takich decyzji, jak zakup mieszkania. Dotyczy to zarówno osób inwestujących w lokal pod wynajem, jak i tych, którzy kupują nieruchomość dla siebie.
Dokąd zmierzamy?
Sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się już od ponad czterech lat. Początkowo o trendzie decydował rosnący popyt gotówkowy, ale od początku 2017 roku rośnie też popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten przez siedem miesięcy bieżącego roku wzrósł o około 16 proc. – wynika z szacunków BIK. Sytuacja jest o tyle zaskakująca, że o kredyt jest trudniej. Banki wymagają przecież 20-proc. wkładu własnego, a marże kredytowe rosną. Dążenie to ułatwia dobra sytuacja na rynku pracy, która skutkuje rosnącymi wynagrodzeniami i poziomem zatrudnienia.
Eldorado trwa też dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych. To skutkuje niskim oprocentowaniem kredytów i lokat. Szczególnie dzięki słabej ofercie dla oszczędzających Polacy szukają alternatywy dla swoich pieniędzy, znajdując ją na rynku mieszkań na wynajem. Póki co nie powinni obawiać się braku najemców, biorąc pod uwagę, jak wielu Ukraińców przyjechało do Polski w poszukiwaniu pracy i lepszego życia. Rzadko kupują oni mieszkania (w 2016 r. niewiele ponad tysiąc), częściej stają się najemcami. Z szacunków Open Finance wynika, że zajmują przynajmniej 100-200 tys. mieszkań, a pamiętajmy, że w Polsce wynajmowanych jest oficjalnie ok. 650-700 tys. lokali.
Raport Home Brokera i Open Finance (oprac. KB)
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
miasto mediana ceny mkw zmiana r/r (%)Białystok 4 299 -3,4Bydgoszcz 4 617 2,3Gdańsk 5 623 11,5Gdynia 5 527 -3,1Katowice 4 650 -9,2Kraków 6 515 4,3Lublin 4 854 3,2Łódź 4 586 28,1Poznań 5 850 7,5Szczecin 4 841 4,7Warszawa 7 352 3,5Wrocław 5 866 1,6Żródło: Home Broker i Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
